Implicaciones del Impuesto sobre Ganancia de Capital: Lo que Todo Asesor Inmobiliario Debe Saber.

5 agosto, 2024

El impuesto sobre la ganancia de capital en la República Dominicana es un tema crucial en el sector inmobiliario, específicamente cuando hablamos de ventas de propiedades. Este impuesto grava, bajo ciertas circunstancias, las ganancias obtenidas de la venta de un activo, en este caso, de un inmueble; por lo cual, tener pleno conocimiento sobre su funcionamiento es vital para asesorar correctamente a ese cliente que desea vender su propiedad y cerrar el negocio inmobiliario, de manera satisfactoria.

Tabla de contenidos

¿Qué es el Impuesto sobre Ganancia de Capital?

El impuesto sobre ganancia de capital es el impuesto que se paga sobre las ganancias que se obtienen al vender una propiedad por más dinero de lo que costó adquirirla. Esta es la característica principal de este tipo de impuesto: la condición de que el inmueble se vende por un precio muy superior a su costo original de adquisición. Están obligados a pagar este impuesto, tanto las personas físicas como jurídicas (empresas) que venden un activo bajo esta premisa. Este impuesto está regulado en el Artículo No.289, de la Ley 11-92 (Código Tributario Dominicano).

¿Cómo se determina la ganancia de capital?

Inicialmente este impuesto se determina al restar el costo fiscal ajustado, del precio de venta actual del Inmueble. El costo fiscal ajustado es a su vez el costo de adquisición del inmueble ajustado por inflación, desde la fecha de adquisición hasta el último ejercicio fiscal cerrado a la fecha de dicha venta:

Ganancia de Capital = Precio de Venta − Costo de Adquisición Ajustado.

El ajuste por inflación se hace utilizando el multiplicador que a tales efectos publica periódicamente la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), sobre la base del Índice de Precios al Consumidor (IPC) publicado por el Banco Central de la República Dominicana.

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Están obligados a pagar este impuesto, tanto las personas fisicas como juridicas que vendan activos de capital (Inmuebles), y debe de ser reportado en la Declaración Anual del Impuesto Sobre la Renta (ISR), posterior a la operación de Venta; Formulario IR-1 para las Personas Físicas o el IR-2 para las Personas Jurídicas.

Consideraciones Importantes

Tasa aplicable: La tasa del Impuesto a la Ganancia de Capital aplicable a una Persona Física va desde un 15% a un 25% y en el caso de Personas Jurídicas, se aplica un 27%.
Vendedor no registrado en DGII: En caso de que el vendedor no esté registrado como contribuyente y no posea la obligación de declarar el Impuesto Sobre la Renta (IR-1 o IR-2), deberá solicitar la validación del cálculo y la determinación del impuesto anexando los documentos que avalen los montos de la transacción, entonces Impuestos Internos (DGII) analizará los documentos remitidos y emitirá una comunicación o resolución de determinación informando el impuesto a pagar. No obstante, todo vendedor registrado o no, puede solicitar a la DGII la determinación del Impuesto de Ganancia de Capital a pagar.
Exenciones: Si la propiedad vendida es la residencia principal y única del vendedor, podrían aplicarse algunas exenciones o reducciones de este impuesto.

¿Cuáles son los documentos para DGII determinar el Impuesto de Ganancia de Capital sobre la venta de un Inmueble?

La forma más segura para determinar este impuesto es el depósito en en la DGII la documentación requerida a tales fines, a citar:

Carta de solicitud firmada: En caso de Personas Jurídicas debe estar timbrada, firmada y sellada.
Contrato de compraventa del inmueble: Notariado, en idioma original y en español, con información detallada.
Certificado del título del inmueble.
Contrato de adquisición del inmueble. (Cuando el Vendedor Adquirió en su momento el inmueble).
Tasación del inmueble (si fue realizada).
Registros contables del movimiento de la cuenta (si el inmueble tiene mejora).

Impacto en las Transacciones Inmobiliarias

El impacto del impuesto sobre la ganancia de capital en las transacciones inmobiliarias es considerable. Para los asesores inmobiliarios y líderes de equipo, comprender este impacto es crucial para optimizar la rentabilidad de las operaciones y asegurar el cumplimiento de las obligaciones fiscales.

Lo primero es establecer si estamos frente a un caso que podría requerir el pago de este tipo de impuesto, para esto debemos analizar los siguientes datos:

Valor del Inmueble en la DGII, en base a la Certificación del Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria (IPI), que coincide con el valor de adquisición del Inmueble en el pasado.
Precio estipulado para la venta del Inmueble a la fecha actual.

Una vez analizadas estas sumas, estamos en la posición de concluir si existe o no una diferencia significativa entre ambas. De existir dicha diferencia, estaríamos ante un caso de pago de Impuesto de Ganancia de Capital, que debe ser declarada por el vendedor de dicha propiedad. Esto sin duda, se traduce en una disminución en el beneficio neto de las ganancias en la operación inmobiliaria. Aquí la importancia de asesorar y hacer de conocimiento de este potencial pago de impuestos a los vendedores, según cada caso.

Estrategias para Mitigar el Impacto del Impuesto.

Planificación Fiscal: Evaluar y planificar las transacciones considerando el impacto fiscal, para maximizar la rentabilidad.
Optimización de Costos: Documentar adecuadamente todos los costos asociados a la adquisición del Inmueble y las mejoras realizadas, para deducirlos correctamente al momento de presentar dicha Declaración.
Asesoría Legal: Contar con el apoyo de profesionales expertos en Derecho Inmobiliario y Fiscal, para atender de forma eficiente las inquietudes y requerimientos del Cliente.

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